ערכה של דירה נמדדת בבחינת פרמטרים שונים. חלק מאותם פרמטרים נוגעים למה שקורה בתוך הנכס כמו איכות המערכות שלו, איכות הבניה ופגמים שונים שיכולים להיות תוצאה של ליקויי בניה או להיווצר לאורך השנים. גורמים נוספים הם גורמים חיצוניים כמו קרבה לאזורים שונים, תצפית לים, מרחק מכביש ראשי ואפילו לשכנים יכולה להיות השפעה על הערך.
עלייה וירידה של ערך הדירהישנם פרמטרים אשר יכולים להוביל אל עליית ערך הדירה. המפרט הפנימי שלה יכול להשפיע באחוזים רבים על המחיר שלה. נוף לים משפיע גם הוא וכך גם נוחות שמתבטאת בקרבה אל מקומות ציבוריים חשובים אך כל עוד אלו לא קרובים יתר על המידה. כל אלה יכולים לשפר את חיי המגורים במקום ולכן הם מובילים לשווי גבוה יותר בעת מכירת הנכס.
פרמטרים אשר יכולים להשפיע על ירידת ערך דירה יהיו הפרמטרים הפנימיים כשהמפרט נחשב לנמוך, פגיעות במבנה שנוצרו לאורך השנים וכן סביבה שאינה "מחמיאה" לנכס. למשל, אם הנכס קרוב אל הכביש או שכביש הורחב בשל שינוי תכנית, תיתכן ירידת ערך רעש מכביש.
הערכת שווי הנכסהערכת שווי הנכס היא פעולה שאותה מבצע שמאי המומחה לכך. הזמנת השמאי יכולה להתבצע לפני קניית הנכס, בתהליך של קבלת משכנתא וכאשר נראה שישנו גורם אשר עשוי לפגוע בשוויו. ישנם בעלי מקצוע שונים אשר יכולים להיות מעורבים בתהליך הבניה, השיפוץ וקניית הנכס, בהם אדריכלים ומהנדסים, אך הם לא יכולים להעריך כמה הנכס שווה באמת.
תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לבחון את הנכס ולבדוק אם ישנם גורמים שונים אשר יכולים להוביל אל ירידת ערך דירה. השמאי יגיע לאחר בקשתך והוא יוכל לבדוק את כל הפרמטרים השונים אשר משפיעים על השווי של הנכס.
מתי יש להזמין את השמאימעבר לכך שיש להזמין שמאי לצרכי קבלת משכנתא, ישנם מצבים נוספים בהם מומלץ להזמין שמאי ובהם:
• ליקויי בניה – במקרים בהם בעת המעבר לנכס החדש או לאחר תקופה סבירה מתגלה ליקוי, יש צורך לפנות אל שמאי ולהעריך את הנזק. במקרים רבים אפשר יהיה לקבל פיצוי כפול, הן עבור עבודות התיקון והן עבור ירידת הערך של הנכס וזאת בשל קביעה כי נכס שעבר תיקון לא שווה ערך לנכס חדש.
• שינויי מתאר– פעולות שונות אשר מתבצעות מסביב לנכס יכולות להשפיע על הערך שלו. כל עוד אותן פעולות אינן משפיעות על אופי החיים בנכס, הדבר לא ישפיע על הערך שלו, אך כדי לקבוע אם אלו יכולות להוריד את הערך או לא, יש לפנות אל שמאי שיבחן בקפידה את כל הפרמטרים במקום ויכול להציג את דעתו.
• בית משפט – במקרה של פניה אל משפט כדי לקבל פיצויים בשל ירידה בערך חשוב לפנות אל שמאי אשר יודע להכין חוות דעת מומחה לבית משפט ושיש לו ניסיון עשיר בתחום זה. חשוב מאד שחוות הדעת תהיה מקצועית ותתבצע בקפידה רבה.
הבחירה בשמאי יכולה להשפיע על ההצלחה שלך בזיהוי שוויו האמתי של הנכס ולהכיר את המאפיינים השונים של ירידת ערך דירה שבבעלותך. בין אם הנך לפני רכישה של נכס חדש ובין אם נעשו שינויים בסביבת הנכס הקיים, חשוב מאד לפנות אל שמאי שיבצע בדיקה יסודית של כל הפרמטרים שיכולים להשפיע על השווי שלו. על השמאי לבחון ליקויים, לבדוק אם אפשר למנות בסיבות לירידת ערך מפגע רעש או כל ליקוי אחר - ועליו אף לבדוק אם ישנם שכנים המשפיעים על השווי של הנכס שלך במסגרת הערכת ירידת ערך נכס. בסוף התהליך עליו להגיש דו"ח ובמידת הצורך חוות דעת שתהיה תקפה בבית המשפט.
יותם כהן - שמאי מקרקעין מומחה
